华东资深投资人顾然，于2022年底租赁下南通火车站附近的一处全新物业，展示面好，地址位置佳。物业原本为办公性质，通过与房东的沟通和各部门的审批，他将物业性质转为了商业，并加盟了全季酒店4.0。

　　在酒店的筹建期间，受到了来自同行对于物业性质的质疑和举报，因此耽误了筹建时间，但清者自清，酒店最终还是于2023年7月顺利开业。

　　目前来看，酒店的经营已进入平稳期，2024年月均RevPAR230元，OCC85%，OTA评分在4.8分左右，预计4年内收回投资成本。

　　在正式下场投资酒店之前，我从事的是酒店配套产品供应，与多家四星级、五星级、经济型连锁酒店、单体酒店等各种类型的酒店都合作过，因此认识了不少酒店从业者，对酒店行业也有一定的认知。

　　2003年到2013年的10年里，我在南通、扬州等地从事单体酒店经营，陆续投资了数家酒店，并取得了不错的收益，因此我也渐渐将工作中心转移到了酒店经营中来。

　　2013年，我经朋友介绍了解汉庭品牌，经过与多方对比，逐步认可并信任汉庭，于2014年1月加盟第一家店：汉庭南通汽车东站店。这家酒店仅用一年半就收回了全部投资。从此，我不再投资单体酒店，转而开始投资连锁酒店。

　　吃到了第一家连锁酒店的红利，我陆续投资了数家汉庭、全季、桔子酒店，随着投资的项目越来越多，酒店投资成为了我的主业，酒店供应反而变成了副业。

　　2021年时，我的合伙人寻得了南通火车站附近的一处新物业，物业为办公性质。虽然物业本身较好、地址位置优，但由于当初疫情较为不稳定，且物业性质不适合作为酒店使用，因此我们始终处于观望状态。

　　2022年底，察觉到疫情有放开的趋势，通过跟政府的协商沟通，经由住建、消防、商务局等8个部门的联合同意，我们将租赁部分物业的性质由办公转为商业，并准备将其打造为一家中端酒店。

　　自2010年成立起，全季酒店已有14年的品牌历史，隶属华住集团，是国内领先的中档酒店品牌。截止2023年底，全季酒店已经开业2000家门店，跻身成为中档赛道的领军品牌，也是有史以来增长最快的中档酒店品牌，在全国及其它下沉城市有良好口碑和市场认可度，投资全季酒店，可以获得稳定的投资回报。

　　另外，在南通本地，全季品牌具有较强的市场竞争力，可以借助全季在行业内的口碑，让门店获得稳定的收益。

　　作为华住酒店集团旗下的酒店，全季酒店能够得到华住会近2亿会员的流量，借助酒店集团的会员、管理体系，让酒店运营得到一定保障，而华住拥有较高的会员贡献率和较为成熟稳定的管理体系。

　　（备注：酒店总投资额和单房投资额，包括拆改、装修、消防、物资、店招、第一季度物业租金等全部费用）

　　该物业位于南通火车站南广场附近，直距火车站仅200米，步行5分钟内可达，直距南通地铁2号线米，周边有数个公交车站点，交通出行便利。

　　物业周边教育（南通市北城小学、南通市体育运动学校），医疗（南通市第六人民医院、江苏南通肾脏病医院），购物（南通万象城、万科金域广场）等配套资源丰富。

　　2022年12月，在疫情快要放开的时候，我们租赁下该物业，租期15年。我们共租赁了物业的4-8层和一层大堂部分，共6000㎡左右。

　　值得一提的事，物业共18层，其实如果理想状态下，10层以上规划为酒店是更合适的，但是该物业有数位股东，有的将部分高楼层作为自用了，但作为酒店而言，间隔楼层不便于管理，也不利于住客体验，因此我们只能租赁了连在一起的4-8层，好在我们租赁的物业部分是有独立大堂的，展示面较好，且有3部客用电梯。

　　在品牌选择时，考虑到区域内已开业有华住集团旗下的汉庭、桔子、桔子水晶，洲际集团旗下的假日酒店，锦江酒店（中国区）旗下的维也纳酒店，综合物业本身的条件，我们选择了华住集团旗下主打商务出行的中端酒店品牌全季酒店，加盟了当时最新的全季4.0版本。

　　物业面积约6000平米，打造了108间客房，房源类型有大床房、双床房、家庭房、套房等，不仅与商务客源相适配，家庭房、套房也能满足家庭客源的需求。客房面积在24-40㎡之间均为大面积明窗户型，舒适度较高。

　　酒店单房投资成本12万，预计的总投资额为1200万，实际总投资额1280万（含原物业拆除改造，增加隔墙、土建、消防、外墙、窗户、中央空调、第一季度物业租金等）。

　　其一，新建部分墙体；物业原先为办公性质，房间比较大，因此不符合品牌对于客房规划的标准，在物业原先布局的基础上，我们新建了部分墙体，这一部分增加的费用比较多。

　　其二，客房窗户改造；原先物业为筒子楼布局，有些房间没有开启窗，我们进行了窗户的改造。

　　其三，消防改造；原物业为办公性质，不符合商业性质的消防要求，因为我们对物业进行了消防改造，包括火警报警系统、灭火系统，增设疏散通道和楼梯、上下水等等。

　　其四，升级热水、空调机组；按照品牌标准，酒店的热水、空调机组使用美的、海尔、格力等风管机即可，但因为酒店外墙都是大面积的幕墙玻璃，用以上这些中央机组效果不一定好，因为我们使用了更贵的水系统空调，并将外机放到辅楼的楼顶，与酒店4层几乎平行，这样水就不用从屋顶供下来，既节省了住客的等待时间也降低了酒店的能耗。

　　2023年1月，在拿到物业后，我们正式进场对物业进行改造。针对物业原有的房型，我们没有改变墙体，而是选择将房间进行了分割，分割成符合酒店运营及品牌标准的房型。

　　物业是回字形的大楼，过道很长，我们将中间的过道进行了合理利用，每层楼规划了20多个房间、电梯厅、楼梯、布草间等，一共有三台电梯，从电梯厅出来后，左右两边各排布了10余间客房。

　　2023年2月底，在进行了墙体拆改后，酒店正式开始装修。施工过程整体较为顺利，但是也遇到了一定的阻力：

　　外人不知道我们租赁的部分物业性质已从办公改为商业，是可以作为酒店运营的，因此有同行去省纪委督察组、消防有关部门进行了举报，有关部门也来工地进行了检查和询问，我们花了很大的空间和精力去处理这些事情，严重影响了我们的施工进度，好在最终我们还是圆满开业了。

　　2023年7月26日，酒店正式开业，开业初期正值暑期，爬坡期的情况还不错，平均每天的收入在2万左右，入住率在50%左右。

　　开业2个月以后，迎来了国庆长假，酒店的入住小高峰也随之到来，酒店经营也在此时渐入佳境。

　　2024年开始，酒店经营情况相比2023年有了一定的提升，RevPAR在230元左右，过夜出租率高于85%，且经营情况相对稳定，在区域内同档次酒店中属于第一梯队。

　　这家酒店的单房运营成本在105元，相比而言，还是比较低的，这是由于我们派了一个驻店经理，负责酒店日常的管理，也会去批发市场直接采购蔬菜水果等，自采门店的食材，一定程度也降低了单房运营成本。

　　酒店目前的经营状况，我认为是比较符合预期的。就南通这个城市本身来说，旅游资源及旅游客人很少，主要依赖商务客人。其次，南通连锁酒店相对比较密集，竞争压力也不小。因为在这家酒店的投测期，我们也没有将经营指标定的太高。

　　整体而言，酒店目前的客源结构为：集团会员平均占比50%，OTA占比30%，协议客户占比10%，还有部分乘坐火车的散客。

　　整体来看，酒店入住的住客以集团会员为主，占比在45-60%之间，根据季节和周期情况会有15%的浮动；作为以商务出行为主的城市，南通酒店的大部分住客均为商务客户，旅游客源很少，因此酒店销售平日里也会着重扩展协议客户，目前来看，酒店协议客户多为物业周边中字头建设单位、商务楼客户等；作为地处火车站附近的酒店，门店也有少量散客上门入住。

　　酒店目前的复购率在25-30%左右，OTA平台上评分高达4.8分，入住的客人大多都表示：酒店离火车站近、客房面积大、设施新、服务宾至如归等等。整体而言，目前南通的酒店市场饱和度较高，尤其作为交通枢纽附近的酒店，门店周边的竞争还是比较激烈的，因此我们采取了以下引流方式：去火车站门口派发酒店优惠券、在酒店附近的商场内外引流，派发电子优惠券等等，事实证明，通过线下引流的方式，还是有一定的转化率的。

　　在这家酒店供应链选择上，我们会选择一些长期合作的供应链品牌。华住易购上供应链的选择有很多，有不少单品的供应链价格是低于自采价格的，且品质和售后均可圈可点，尤其是一类物资，平台上的采购价格偏低。但部分小物资的价格和品质还是有优化的空间。

　　我全部的酒店投资理念总结为三点，第一就是要把最新最好的产品带给客人，超出客人预期带来更多复购，作为投资方也能尽早享受到新品的红利，就算为此付出了更高成本，也一定能转化为收益。

　　第三，在经营淡季做好酒店洞察，发现问题解决问题，才能在酒店的旺季减少客人投诉，提高入住率，迎来业绩的爆发。返回搜狐，查看更多